전세사기특별법 11월 13일 시행, 최소지원금 신청방법과 선지급금 신청 조건

전세사기특별법의 최소보장·선지급 조항은 2026년 11월 13일 시행됩니다. 피해자로 결정된 임차인이 경·공매 등으로 회복한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 최소지원금으로 받을 수 있고, 시행 전에 경매가 끝난 피해자도 대상이 될 수 있습니다.

지원금은 피해자 결정문을 받은 뒤 LH에 신청합니다. 최소지원금 계산 방법, 신청할 수 없는 경우, 신청 시기와 서류, 무권계약 피해자의 선지급금 조건과 정산 기준을 정리했습니다.

전세사기특별법 시행일과 이미 경매가 끝난 피해자

법률 제21634호의 최소보장·선지급 조항은 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 관련 시행령 개정안은 2026년 10월 6일 국무회의에서 의결됐습니다.

11월 13일 전에 피해자로 결정된 사람에게도 새 규정이 적용되고, 이들의 신청기간 3년은 11월 13일부터 계산합니다. 경·공매가 이미 끝났다면 시행 후 신청할 수 있습니다.

경·공매가 완료된 임차인은 피해자 결정 때 대항력·확정일자 요건과 2인 이상 피해 요건을 빼고 판단합니다. 다만 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 처음 맺은 임차인에게만 적용되며, 법 제2조제4호다목 임차인 중 외국 국적자는 제외됩니다.

최소지원금과 선지급금 모두 피해자 결정문이 있어야 신청할 수 있습니다. 결정을 아직 받지 않았다면 이것부터 진행합니다.

시·도가 신청일부터 30일 이내에 조사하고, 위원회 상정 후 30일 이내에 결정합니다(15일 1회 연장 가능). 방문 신청 기본 서류는 결정 신청서, 임대차계약서 사본, 신분증입니다.

부결됐다면 결정 송달일부터 30일 이내에 국토교통부에 이의신청할 수 있고, 국토교통부는 20일 이내에 재심의 결과를 냅니다.

최소보장금은 보증금의 절반이 아니라 3분의 1입니다. 최소지원금은 여기서 배당금, 보증금반환채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액 등 이미 회복한 돈을 뺀 부족분입니다.

▲ 국토교통부의 최소지원금 계산 예시

다음 경우에는 최소지원금을 신청할 수 없습니다.

LH에 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 밖의 경우는 경·공매 등 처분 절차가 끝난 뒤 LH에 신청합니다. 직접 신청이 어려우면 대리인을 선임할 수 있습니다.

신청기간은 피해자 결정일부터 3년 이내이고, 경·공매 진행 등 부득이한 사유가 있으면 경·공매 완료일부터 1년 이내에 신청할 수 있습니다.

LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 통지하며 한 차례 30일 연장할 수 있습니다. 결정에 이의가 있으면 통지일부터 30일 이내에 이의신청합니다.

선지급금은 신탁사기 등으로 임대 권한이 없는 사람과 계약한 무권계약 피해자를 위한 제도입니다. 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 받습니다.

LH의 피해주택 매입이나 처분 절차가 끝나기 전에 피해자 결정문과 최소지원금과 같은 서류로 LH에 신청합니다. 처리기간과 이의신청 기준도 최소지원금과 같습니다.

선지급 뒤 보증금을 더 회수하면 그만큼 정산하고, 정산이 끝날 때까지 거주와 주민등록 등 대항력을 유지해야 합니다. 선지급금을 받았다면 최소지원금은 따로 신청할 수 없습니다.

추가 회수액을 신고하지 않거나 기한 안에 반납하지 않으면 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있고, 미반납액은 국세 강제징수의 예에 따라 징수됩니다.

LH 매입 과정에서 받은 경매차익과 임대료 지원액은 최소지원금 계산 때 회복액으로 빠집니다. 법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원은 최소지원금·선지급금을 받으면 함께 이용할 수 없습니다.

최소보장·선지급 문의는 국토교통부 피해지원총괄과(044-201-5234), 피해자 결정 신청 문의는 지원관리시스템 콜센터(1600-9640)입니다.