토지거래허가 실거주 유예 신청기한과 입주 시점, 무주택 조건

토지거래허가 실거주 유예 신청기한이 2027년 12월 31일까지 1년 연장됐습니다. 연장·확대된 조치는 2026년 10월 1일부터 신청할 수 있고, 근거가 되는 시행령 개정안도 10월 1일 시행 예정입니다.

세입자가 살고 있어 바로 들어가지 못하는 주택이 대상입니다. 허가일부터 4개월이라는 기한이 입주 기한인지, 무주택은 언제부터 유지해야 하는지, 어기면 얼마를 무는지 정리했습니다.

신청기한은 2027년 12월 31일까지

2026년 9월 17일 국토교통부 발표로 신청 기한이 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 늘었습니다. 접수는 2026년 10월 1일부터 시작합니다.

근거 법령인 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안은 9월 18일 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행 예정입니다. 지금 시행령 조문에는 아직 2026년 12월 31일로 적혀 있습니다.

적용 범위는 시행일인 10월 1일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체입니다. 비거주 1주택도 들어갑니다.

허가받은 날부터 4개월은 주택용지를 취득해 등기까지 마쳐야 하는 기한입니다. 이 4개월을 넘기면 유예 특례를 적용받지 못합니다.

입주 시점은 따로입니다. 유예를 받으면 이용의무의 기산점이 임대차 계약의 최초 종료일로 미뤄집니다. 세입자 만기까지 입주를 미룰 수 있다는 뜻입니다.

허가일부터 3개월 안에 들어가야 한다는 말은 사실이 아닙니다. 3개월은 이용의무를 어겼을 때 허가관청이 주는 이행명령 기간입니다. 임대차 최초 종료일이 허가일부터 4개월 안이면 유예가 아니라 취득일부터 2년이라는 일반 규정이 적용됩니다.

매수자는 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이면서 허가를 신청하는 날까지 계속 무주택을 유지한 사람이어야 합니다. 9월 17일 조치에서도 이 요건은 그대로입니다.

주거용으로 허가받은 토지의 이용의무 기간은 취득일부터 2년입니다. 유예를 받으면 이 2년을 세기 시작하는 시점만 뒤로 밀릴 뿐 기간 자체는 줄지 않습니다.

기존 세입자와의 갱신계약은 1회, 최대 2년까지 유예로 인정됩니다. 조건은 두 가지입니다. 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 맺어야 하고, 그 갱신계약이 신청 기간인 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작해야 합니다.

갱신이 없으면 시행일 당시 계약의 최초 종료일까지, 시행일부터 최대 2년이라 2028년 9월 30일까지는 들어가야 합니다. 갱신까지 붙이면 신청 기간 15개월에 갱신 24개월을 더해 최장 3년 3개월이고, 늦어도 2029년에는 입주해야 합니다.

허가관청이 3개월 이내의 이행기간을 정해 문서로 이행명령을 내리고, 그 기간에 이행하지 않으면 이행강제금을 매깁니다. 취득가액 기준으로 방치는 10%, 직접 살지 않고 임대하면 7%, 승인 없이 이용목적을 바꾸면 5%, 그 밖의 경우는 7%입니다.

강제금은 최초 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩 이용의무기간이 끝날 때까지 반복해 부과됩니다. 세입자가 중도에 나가도 유예 종료 시점은 앞당겨지지 않지만, 그 자리에 새 세입자를 들이면 허가 목적대로 쓴 것이 아니라 7% 대상이 됩니다.