주택담보대출 연말정산 조건, 대환대출 공제와 서류·신청방법

주택담보대출 연말정산 조건은 12월 31일 현재 무주택 또는 1주택 세대, 취득 당시 기준시가 상한 이하, 등기일부터 3개월 이내 본인 명의 차입, 원칙적으로 15년 이상 대출입니다. 연봉 상한은 없고, 실제 낸 이자를 연 한도 안에서 소득공제합니다.

은행을 바꾼 대환대출도 최초 대출이 요건을 갖췄다면 기존 잔액 범위에서 공제가 이어집니다. 기준시가 상한, 부부 명의별 공제 가능 여부, 대환·증액 계산, 연 한도, 서류와 경정청구 순서를 정리했습니다.

주택담보대출 연말정산 조건

주택담보대출 이자는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제로 처리합니다. 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)가 대상이고 총급여 상한은 없습니다.

공제하는 금액은 실제로 낸 이자이며 원금과 연체이자는 빠집니다. 등기 후 3개월이 지나 받은 대출, 마이너스 방식 한도대출, 주거용 오피스텔 대출, 공무원연금공단·국가보훈부 차입금은 대상이 아닙니다.

▲ 취득·차입 시점별 기준시가 상한

분양가나 실거래가가 아니라 취득 당시 주택 전체의 기준시가로 봅니다. 공동명의도 지분별 가격이 아닌 집 전체 가격으로 판단합니다. 신축이라 당시 공시가격이 없었다면 차입일 이후 최초 공시가격을 씁니다.

취득 당시 상한 이하였다면 이후 공시가격이 올라도 그 이유로 공제가 끊기지 않습니다. 6억 원 상한은 이전 취득분에 소급하지 않습니다.

공동차입에서 별도 약정이 없으면 균등하게 부담한 것으로 봅니다. 세대원은 세대주가 주택자금 관련 공제를 받지 않고, 자기 명의 주택에 실제 거주하며 나머지 요건을 갖춘 경우에만 공제받습니다.

주택 수는 그해 12월 31일 현재 세대 전체로 판단합니다. 연중 2주택이었어도 한 채를 팔아 연말에 1주택이면, 남은 집 대출이 요건을 갖춘 경우 그해 이자를 공제받습니다. 같은 세대인 부모의 주택도 주택 수에 들어갑니다.

최초 대출이 처음부터 공제 요건을 충족했고, 새 대출로 기존 잔액을 갚으면서 해당 주택에 저당권을 설정하면 공제가 이어집니다. 같은 은행 안에서 바꾸든 다른 금융회사로 옮기든 해당하며, 대환 횟수나 시기 제한은 없습니다.

최초 차입일부터 새 대출 상환일까지 15년 이상이어야 하고, 등기 후 3개월 요건도 최초 대출의 차입일로 판단합니다. 증액했다면 ‘새 대출 이자 × 기존 대출 원금 잔액 ÷ 새 대출 금액’만큼만 공제합니다.

▲ 2024년 1월 1일 이후 지급한 이자의 연간 공제 한도

세액공제가 아닌 소득공제라 낸 이자만큼 세금이 돌아오지는 않습니다. 연 이자 1,560만 원을 전액 공제하고 공제 전후 15% 구간이면 소득세 약 234만 원과 지방소득세 약 23만 4천 원이 줄고, 24% 구간이면 약 412만 원입니다.

‘5년 고정 후 변동금리’는 고정금리로 보지 않습니다. 약정이 비거치식 기준에 못 미치면 원금을 추가로 갚아도 비거치식으로 바뀌지 않습니다.

이자상환증명서는 1월 15일 개통하는 홈택스 연말정산 간소화에서 출력합니다. 자료가 없거나 대환으로 이전 은행 기간이 빠졌다면 해당 은행에서 직접 발급받아 회사에 내거나 편리한 연말정산으로 제출합니다. 증명서 외 서류는 변동이 없으면 다음 해부터 생략할 수 있습니다.

지난 연도에 놓쳤다면 5월 종합소득세 확정신고에 넣거나 법정신고기한부터 5년 이내에 경정청구합니다. 홈택스에서 세금신고, 종합소득세 신고, 근로소득 신고, 경정청구 순서로 들어가 빠진 이자를 입력하고 증빙을 첨부합니다.

세무서는 청구일부터 2개월 이내 결과를 알립니다. 직전 연도 귀속분 화면은 통상 7월경 열립니다.